Bei vorzeitiger Tilgung eines Hypothekendarlehens muss oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen entgangener Zinsen an die Bank gezahlt werden. Eine solche Zahlung ist steuerlich wie Schuldzinsen zu werten. Wie aber kann die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich berücksichtigt werden?
- Wird ein teurer Hypothekenkredit unter Hinnahme einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt oder in ein zinsgünstigeres Darlehen umgeschuldet und das Gebäude weiterhin vermietet, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen.
- Wollen Sie das Gebäude lastenfrei verkaufen, ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten absetzbar. Denn in diesem Fall ist die Zahlung durch die Veräußerung veranlasst und steht ebenso wie andere Veräußerungskosten mit dem nicht steuerbaren Vermögensbereich in Zusammenhang (BFH-Urteil vom 6.12.2005, VIII R 34/04).
TIP: Im Fall des Verkaufs handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung um Veräußerungskosten. Diese können bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns abgezogen werden, sofern das Gebäude innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Anschaffung oder Herstellung veräußert wird. Die Zahlung vermindert also den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Falls der Verkauf nach Ablauf von 10 Jahren erfolgt, wirkt sich die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings nicht steuermindernd aus.
Wird der Veräußerungserlös in einer Kapitalanlage angelegt, um damit steuerpflichtige Kapitalerträge zu erzielen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften abgesetzt werden (BFH-Urteil vom 6.12.2005, VIII R 34/04).
Wird jedoch der nach Darlehenstilgung verbleibende Veräußerungserlös konkret zur Finanzierung eines neuen Vermietungsobjektes verwendet, gehört die Vorfälligkeitsentschädigung anteilig zu dessen Finanzierungskosten und kann folglich anteilig als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften aus dem neuen Objekt abgesetzt werden (BFH-Urteil vom 14.1.2004, BFH/NV 2004 S. 1091).
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